土地を購入するとなると、高額な費用がかかるため、なかなか実現できないという方も多いのではないでしょうか？そこで注目したいのが、初期費用を抑えられる「借地権」です。
借地権とは、他人の土地に建物を建てる権利のこと。所有権ではないため、土地の所有者は地主のままですが、借地権を設定することで、土地を借りて建物を建て、その土地を使用することができます。
この記事では、借地権の中でも、特に初期費用を抑えられる「権利金なしの借地契約」について解説します。権利金なしの借地契約の仕組みやメリット、デメリット、注意点などを詳しく解説していくので、土地の取得を検討している方はぜひ参考にしてください。
権利金なしの借地契約は本当に存在するのか？
借地契約では、通常、借地権を設定する対価として、借地人が地主に支払う「権利金」が発生します。しかし、権利金なしで土地を借りられるケースも、実は存在します。
権利金なしの借地契約は、一見、お得に思えるかもしれませんが、注意すべき点もいくつかあります。そこで、まずは権利金なしの借地契約の仕組みについて理解していきましょう。
権利金なしの借地契約の仕組み
権利金なしの借地契約は、地主と借地人が合意の上で、権利金を支払わない代わりに、通常の地代よりも高い地代を支払うという契約です。
つまり、借地権の対価を、一括で支払うのではなく、分割払いのような形で支払うイメージです。
使用貸借契約との違い
権利金なしの借地契約は、一見、無償で土地を借りているように見えるため、「使用貸借契約」と混同されがちです。しかし、使用貸借契約と権利金なしの借地契約は、いくつかの重要な違いがあります。
使用貸借契約
* 借地権は発生せず、あくまでも土地を無償で借りている状態
* 地主はいつでも土地の返還を求めることができる
* 借地人が土地に対して持つ権利は非常に弱い
権利金なしの借地契約
* 借地権が発生し、借地人は土地を使用する権利を有する
* 借地期間中は、地主は簡単には土地の返還を求めることができない
* 借地人は、借地期間満了時に土地を返還するか、更新料を支払って借地契約を継続することができる
無償返還の届出による権利金なし
借地契約において、将来借地人が土地を無償で返還することを契約書に明記し、かつ、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出することで、権利金の認定課税を回避できます。
この場合、借地権は存在しますが、借地人が土地を無償で返還することを約束しているので、権利金が発生しないという仕組みです。ただし、この場合は、相当の地代を支払うことが必要になります。
親族間での借地契約
親族間で土地を貸し借りする場合、権利金なしで借地契約を結ぶケースがあります。親族同士であれば、権利金が発生しない代わりに、通常よりも低い地代で土地を貸し借りすることが可能です。
ただし、この場合も、税務署に対して、無償返還の届出をする必要がある場合があります。また、親族間での借地契約は、相続税の評価においても、複雑な取り扱いになる場合があるため、注意が必要です。
地主の経営する会社が借地権者となる場合
地主が経営する会社が、その土地を借りて事業を行う場合も、権利金なしの借地契約を結ぶことがあります。この場合、会社は、土地の無償返還の届出をすることで、権利金の認定課税を回避することができます。
権利金なしの借地契約のメリット
権利金なしの借地契約には、いくつかのメリットがあります。
初期費用を抑えられる
権利金なしの借地契約は、契約時に高額な権利金を支払う必要がないため、初期費用を抑えることができます。これは、資金調達に苦労している人や、限られた予算で土地の取得を考えている人にとって大きなメリットです。
将来的な費用負担が軽減される可能性がある
権利金なしの借地契約では、通常よりも高い地代を支払うことになりますが、将来、土地の所有権を取得できる可能性があります。
地主によっては、将来、借地権者に土地の所有権を譲渡するケースもあり、その場合、権利金なしの借地契約を結んでおいたことで、将来的な費用負担を軽減することができます。
地主との良好な関係を築きやすい
権利金なしの借地契約は、地主との信頼関係に基づいた契約である場合が多いです。地主は、借地権者に土地を貸すことに対して、経済的なメリットだけでなく、将来的な土地の有効活用など、さまざまなメリットを感じている可能性があります。そのため、権利金なしの借地契約を結ぶことで、地主との良好な関係を築きやすく、土地の利用に関する交渉などがスムーズに行える可能性があります。
相続税評価額が低くなる可能性がある
相続税の評価においては、借地権は「自用地評価額×借地権割合」で計算されます。そのため、借地権割合が低いほど、相続税評価額も低くなります。
権利金なしの借地契約では、通常よりも低い地代を支払っているため、借地権割合が低くなる可能性があり、相続税評価額が低くなる可能性があります。
土地の取得がしやすい
権利金なしの借地契約は、土地の所有権を取得するまで、高額な費用を支払う必要がないため、土地の取得がしやすいというメリットがあります。特に、資金調達に苦労している人や、限られた予算で土地の取得を考えている人にとって、権利金なしの借地契約は有効な選択肢です。
権利金なしの借地契約のデメリット
権利金なしの借地契約には、メリットだけでなく、いくつかのデメリットも存在します。
地代が将来高額になる可能性
権利金なしの借地契約では、通常よりも高い地代を支払うことになります。そのため、将来、地代がさらに値上がりする可能性もあり、家計への負担が大きくなる可能性があります。
借地権の売却が難しくなる可能性
権利金なしの借地契約では、借地権の売却が難しい場合があります。なぜなら、権利金なしで土地を借りているということは、地主との特別な関係があることを意味するため、第三者に借地権を売却する際に、地主の承諾を得ることが難しい場合があります。
地主とのトラブルのリスク
権利金なしの借地契約は、地主との信頼関係に基づいた契約であるため、地主との間にトラブルが発生する可能性があります。たとえば、地主が経営上の都合で、土地の返還を求めてくる場合や、地代を値上げする要求をしてくる場合などがあります。
税務上の問題
権利金なしの借地契約は、税務上の取り扱いについて、複雑なケースがあります。特に、借地権者が地主の親族や同族会社の従業員など、地主と特別な関係がある場合には、税務調査を受ける可能性があります。
契約内容をよく確認すること
権利金なしの借地契約を結ぶ際には、契約内容をしっかりと確認することが重要です。特に、地代の支払い方法、借地期間、更新料、土地の返還条件、建物の建て替えの条件などについて、明確に記載されていることを確認しましょう。
権利金なしの借地契約の実例
権利金なしの借地契約は、さまざまなケースで利用されています。以下は、権利金なしの借地契約の具体的な例です。
親族から土地を借りて住宅を建てる場合
親族から土地を借りて住宅を建てる場合、権利金なしで借地契約を結ぶケースがあります。親族同士であれば、権利金を支払わない代わりに、通常よりも低い地代で土地を貸し借りすることが可能です。
会社が所有する土地を従業員に貸す場合
会社が所有する土地を、従業員に住宅を建てる目的で貸し出す場合、権利金なしで借地契約を結ぶことがあります。この場合、会社は、従業員に対して住宅の購入を支援することで、従業員の定着率向上や人材確保につなげることができます。
空き地を有効活用したい地主が、権利金なしで貸す場合
空き地を有効活用したい地主が、権利金なしで貸すことで、その土地に建物を建てもらいたいと考える場合があります。この場合、地主は、土地の有効活用によって、税金などの負担を軽減することができます。
地域活性化のために、権利金なしで貸す場合
地域活性化のために、地主が権利金なしで土地を貸すケースもあります。たとえば、地域に貢献したい地主が、地域の住民に低価格で住宅を建てることができるように、権利金なしで土地を貸す場合があります。
土地の有効活用を検討している地主が、権利金なしで貸す場合
土地の有効活用を検討している地主が、権利金なしで貸すことで、土地の価値を高めたいと考える場合があります。たとえば、地主が土地の所有権を維持しながら、賃貸収入を得たり、土地の価値を高めて将来的に売却したりすることを目的として、権利金なしで土地を貸す場合があります。
権利金なしの借地契約を検討する際の注意点
権利金なしの借地契約は、メリットもデメリットも大きい契約です。そのため、契約を結ぶ前に、以下の点に注意することが重要です。
地主との信頼関係
権利金なしの借地契約は、地主との信頼関係が非常に重要です。地主との間に信頼関係がない場合は、将来、トラブルに発展する可能性があります。
土地の利用目的
土地の利用目的を明確にして、地主とよく話し合うことが重要です。地主が土地の利用目的について、反対意見を持っている場合は、契約を結ぶことが難しい場合があります。
借地期間
借地期間は、できるだけ長く設定するようにしましょう。借地期間が短い場合は、土地の返還を求められるリスクが高くなります。
地代の支払い方法
地代の支払い方法を明確に定めておくことが重要です。地代の支払い方法が曖昧な場合は、将来、トラブルに発展する可能性があります。
契約内容の明確化
契約内容を明確にして、地主としっかりと話し合うことが重要です。契約内容が曖昧な場合は、将来、トラブルに発展する可能性が高くなります。
権利金なしの借地契約に関するよくある質問
権利金なしの借地契約は、一般的にはあまり馴染みがないため、さまざまな疑問があると思います。そこで、よくある質問について解説します。
権利金なしの借地契約は合法ですか？
はい、権利金なしの借地契約は合法です。借地契約は、民法や借地借家法によって定められており、権利金の支払いは義務付けられていません。そのため、地主と借地人が合意すれば、権利金なしで借地契約を結ぶことができます。
権利金なしの借地契約は将来どうなるのですか？
権利金なしの借地契約の将来は、地主との関係や土地の利用目的、契約内容などによって大きく変わります。
* 地主との関係が良好であれば、借地契約を継続できる可能性が高いです。
* 地主が土地の有効活用を検討している場合は、土地の返還を求められる可能性があります。
* 契約内容によっては、借地期間満了時に土地の所有権を取得できる可能性もあります。
権利金なしの借地契約で注意すべきことは何ですか？
権利金なしの借地契約では、地代が将来高額になる可能性や、借地権の売却が難しくなる可能性、地主とのトラブルのリスクなど、いくつかの注意点があります。契約を結ぶ前に、これらのリスクを理解しておくことが重要です。
権利金なしの借地契約で税金は発生しますか？
はい、権利金なしの借地契約でも、税金が発生する場合があります。特に、借地権者が地主の親族や同族会社の従業員など、地主と特別な関係がある場合には、税務調査を受ける可能性があります。
権利金なしの借地契約で専門家に相談する必要があるですか？
はい、権利金なしの借地契約は、複雑なケースが多いため、専門家に相談することをおすすめします。弁護士や税理士などの専門家であれば、契約内容や税務上の問題点などを詳しく教えてくれます。
まとめ
権利金なしの借地契約は、初期費用を抑え、将来的な費用負担を軽減できる可能性がある一方で、地代が将来高額になる可能性や、借地権の売却が難しくなる可能性、地主とのトラブルのリスクなど、いくつかのデメリットも存在します。
権利金なしの借地契約を検討する際には、メリットとデメリットを比較検討し、契約内容をしっかりと確認することが重要です。また、必要であれば、弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
