相続で土地を相続したけど、相続税がどれくらいかかるのか不安…そんな悩みをお持ちのあなたに朗報です！
相続税対策として有効な「小規模宅地の特例」という制度があります。この制度を活用すれば、土地の評価額を最大80％も減額できるため、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
この記事では、小規模宅地の特例の適用条件をフローチャートでわかりやすく解説します。さらに、特例が適用されるケースとされないケース、利用する際の注意点などを詳しく説明していくので、ぜひ最後まで読んでみてください。
小規模宅地等の特例とは？概要と適用されるケース
小規模宅地等の特例とは、相続税の計算において、一定の条件を満たす土地の評価額を減額できる制度です。
相続税は、亡くなった方の財産（遺産）に対して課税される税金です。遺産には土地や建物、預金、株式など、様々なものがあります。
土地は、他の財産と比べて評価額が高額になりやすく、相続税の負担も大きくなってしまいます。そこで、相続税対策として、小規模宅地の特例が設けられたのです。
相続税の節税対策として有効な制度
小規模宅地の特例は、相続税の節税対策として非常に有効な制度です。この特例が適用されると、土地の評価額が大幅に減額され、相続税の負担が軽減されます。
例えば、1億円の家がある土地を相続した場合、小規模宅地の特例が適用されなければ、相続税額が数千万円発生する可能性があります。しかし、特例が適用されれば、相続税額が大幅に減額され、数百万～数千万円の節税効果が期待できるのです。
小規模宅地の特例で評価額が最大80％減額される仕組み
小規模宅地の特例は、特定の条件を満たす土地について、相続税の評価額を最大80％減額する制度です。
具体的には、被相続人が所有していた土地が、次のいずれかの用途に該当する場合、評価額が減額されます。
* 特定居住用宅地等：被相続人が住んでいた住宅の土地
* 特定事業用宅地等：被相続人が事業のために使っていた土地（店舗や事務所など）
* 特定同族会社事業用宅地等：被相続人が経営する会社が事業のために使っていた土地
* 貸付事業用宅地等：被相続人が貸し出していた土地（アパートや駐車場など）
適用される土地の種類：特定居住用宅地等、特定事業用宅地等など
小規模宅地等の特例は、土地の種類によって適用される条件が異なります。ここでは、代表的な土地の種類とその条件について解説していきます。
特定居住用宅地等：被相続人が住んでいた住宅の土地
特定居住用宅地等とは、被相続人が住んでいた住宅の土地のことです。この特例が適用されるためには、次の条件を満たす必要があります。
* 被相続人が所有していた土地であること
* 被相続人または生計一親族が住んでいた土地であること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地に住み続けていること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地を所有し続けていること
特定事業用宅地等：被相続人が事業のために使っていた土地
特定事業用宅地等とは、被相続人が事業のために使っていた土地のことです。この特例が適用されるためには、次の条件を満たす必要があります。
* 被相続人が所有していた土地であること
* 被相続人または生計一親族が事業のために使っていた土地であること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその事業を引き継ぎ、事業を続けていること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地を所有し続けていること
特定同族会社事業用宅地等：被相続人が経営する会社が事業のために使っていた土地
特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人が経営する会社が事業のために使っていた土地のことです。この特例が適用されるためには、次の条件を満たす必要があります。
* 被相続人が所有していた土地であること
* 被相続人が経営する会社が事業のために使っていた土地であること
* 土地を取得した人が、相続税の申告期限までにその会社の役員になっていること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地を所有し続けていること
貸付事業用宅地等：被相続人が貸し出していた土地
貸付事業用宅地等とは、被相続人が貸し出していた土地のことです。この特例が適用されるためには、次の条件を満たす必要があります。
* 被相続人が所有していた土地であること
* 被相続人または生計一親族が賃貸事業などの貸付事業のために使っていた土地であること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその貸付事業を引き継ぎ、事業を続けていること
* 相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地を所有し続けていること
小規模宅地の特例の対象となる親族について
小規模宅地の特例は、被相続人の親族だけが適用を受けることができます。
親族とは、被相続人の六親等内の血族、配偶者、および三親等内の姻族を指します。
* 血族：祖父母、父母、子、孫、兄弟姉妹、叔父叔母、甥姪など
* 配偶者：妻、夫
* 姻族：義父母、義子、義兄弟姉妹など
小規模宅地の特例が適用されないケースも存在する
小規模宅地の特例は、すべての土地に適用されるわけではありません。適用されないケースには、次のようなものがあります。
* 被相続人が所有していなかった土地
* 被相続人または生計一親族が住んでいなかった土地
* 被相続人または生計一親族が事業のために使っていなかった土地
* 被相続人が経営する会社が事業のために使っていなかった土地
* 被相続人が貸し出していなかった土地
* 親族以外の人が相続した土地
小規模宅地の特例 適用要件をフローチャートで確認
小規模宅地の特例が適用されるかどうかは、土地の種類や取得者の条件によって異なります。
ここでは、小規模宅地の特例の適用要件をフローチャートでわかりやすく説明します。
ステップ1：相続した土地は特定の用途に該当するか？
まず、相続した土地が、次のいずれかの用途に該当するかどうかを確認します。
* 特定居住用宅地等：被相続人が住んでいた住宅の土地
* 特定事業用宅地等：被相続人が事業のために使っていた土地
* 特定同族会社事業用宅地等：被相続人が経営する会社が事業のために使っていた土地
* 貸付事業用宅地等：被相続人が貸し出していた土地
ステップ2：土地を取得した人は被相続人の親族か？
次に、土地を取得した人が被相続人の親族かどうかを確認します。
親族とは、被相続人の六親等内の血族、配偶者、および三親等内の姻族を指します。
ステップ3：親族は被相続人と同居していたか？
次に、土地を取得した親族が被相続人と同居していたかどうかを確認します。
同居とは、被相続人と同一の住居に居住していたことを指します。
ステップ4：同居要件を満たしているか？
同居していた場合、相続税の申告期限までに、土地を取得した親族がその土地に住み続けている必要があります。
ステップ5：土地の面積は限度面積内か？
最後に、土地の面積が、小規模宅地等の特例で定められている限度面積内かどうかを確認します。
* 特定居住用宅地等：330㎡
* 特定事業用宅地等：400㎡
* 特定同族会社事業用宅地等：400㎡
* 貸付事業用宅地等：200㎡
小規模宅地の特例 適用されるケースとされないケース
小規模宅地の特例は、相続された土地の用途や取得者によって、適用されるケースとされないケースがあります。ここでは、よくあるケースについて解説していきます。
被相続人が生前に賃貸していた土地
被相続人が生前に賃貸していた土地は、貸付事業用宅地等として小規模宅地の特例が適用される可能性があります。
ただし、相続税の申告期限までに、土地を取得した人が貸付事業を引き継ぎ、事業を続けている必要があります。
被相続人が住んでいた土地を親族が相続
被相続人が住んでいた土地を、被相続人の配偶者または同居していた親族が相続した場合、特定居住用宅地等として小規模宅地の特例が適用されます。
ただし、相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地に住み続けている必要があります。
被相続人が事業に使っていた土地を親族が相続
被相続人が事業に使っていた土地を、被相続人の生計一親族が相続し、その事業を継承した場合、特定事業用宅地等として小規模宅地の特例が適用されます。
ただし、相続税の申告期限までに、土地を取得した人が事業を続けている必要があります。
被相続人の配偶者が相続した土地
被相続人の配偶者が相続した土地は、特定居住用宅地等として小規模宅地の特例が適用されます。
配偶者の場合は、相続税の申告期限までに、土地に住み続けている必要はありません。
被相続人と同居していなかった親族が相続した土地
被相続人と同居していなかった親族が相続した土地は、小規模宅地の特例が適用されない場合があります。
ただし、一定の条件を満たせば、家なき子特例として小規模宅地の特例が適用される場合があります。家なき子特例の条件は次のとおりです。
* 被相続人に配偶者や同居していた親族がいないこと
* 相続開始前3年以内に、土地を取得した人が、自分自身または親族の所有する住宅に住んでいたことがないこと
* 相続開始時に、土地を取得した人が所有している住宅がないこと
小規模宅地の特例を利用する際の注意点
小規模宅地の特例は、適用条件が複雑で、注意すべき点もいくつかあります。ここでは、特例を利用する際の注意点を解説していきます。
相続税の申告が必要となる
小規模宅地の特例を利用した場合、たとえ相続税額が0円になったとしても、相続税の申告は必要です。
相続税の申告は、相続が発生した日から10か月以内に行う必要があります。
申告期限までに土地を売却してしまうと特例が使えない
小規模宅地の特例は、相続税の申告期限までに、土地を取得した人がその土地を所有し続けている場合に適用されます。そのため、申告期限までに土地を売却してしまうと、特例は適用されません。
遺産分割が完了していないと特例が使えない
小規模宅地の特例は、相続税の申告期限までに、遺産分割が完了している場合に適用されます。そのため、遺産分割が完了していない場合は、特例は適用されません。
特例の適用には、相続人全員の同意が必要
小規模宅地の特例を適用する場合、相続人全員の同意が必要です。相続人全員が同意しなければ、特例は適用されません。
小規模宅地の特例は、他の特例と併用できる場合がある
小規模宅地の特例は、他の特例と併用できる場合があります。
例えば、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用することができます。ただし、併用する場合には、限度面積が調整される場合があります。
小規模宅地の特例に関するよくある質問
小規模宅地の特例に関するよくある質問とその回答をまとめました。
小規模宅地の特例は誰でも使えるのか？
小規模宅地の特例は、誰でも使えるわけではありません。
この特例が適用されるのは、被相続人の親族が相続した土地で、かつ、一定の条件を満たしている場合に限ります。
小規模宅地の特例を利用するには、どのような手続きが必要か？
小規模宅地の特例を利用するには、相続税の申告時に、特例の適用を申請する必要があります。
申告には、相続税申告書、遺産分割協議書、土地の登記事項証明書などの書類が必要です。
小規模宅地の特例は、どのくらいの期間適用されるのか？
小規模宅地の特例は、相続税の申告期限まで適用されます。
相続税の申告期限は、相続が発生した日から10か月以内です。
小規模宅地の特例は、他の税制と併用できるのか？
小規模宅地の特例は、他の税制と併用できる場合があります。
例えば、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用することができます。ただし、併用する場合には、限度面積が調整される場合があります。
小規模宅地の特例に関する相談は、どこに相談すれば良いのか？
小規模宅地の特例に関する相談は、税理士や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
専門家は、相続税の申告や手続きに精通しており、小規模宅地の特例が適用されるかどうかを判断し、最適なアドバイスをしてくれます。
まとめ
この記事では、小規模宅地の特例について、その概要から適用条件、注意点などを詳しく解説しました。
小規模宅地の特例は、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性のある制度です。
相続で土地を相続する場合には、ぜひこの特例を検討してみてください。
ただし、小規模宅地の特例は、適用条件が複雑で、注意すべき点もいくつかあります。
相続税の申告や手続きは、専門家に相談するのがおすすめです。
相続税は、人生で一度しか経験しない大きなイベントです。
専門家の力を借りて、スムーズかつ円満に相続手続きを進めましょう。
