土地の売買や相続、建築など、土地に関する様々な場面で必要となる「測量」。しかし、実際には「確定測量」と「現況測量」の違いがよくわからない、という方も多いのではないでしょうか？この記事では、土地の境界確定とトラブル回避のために、確定測量と現況測量の基礎知識をわかりやすく解説していきます。土地の境界に関するトラブルを避けるために、ぜひ最後まで読んでみてください。
確定測量と現況測量：それぞれの目的と必要性
測量は、土地の形状や面積、境界などを正確に把握するために実施されます。土地の境界確定には、主に「確定測量」と「現況測量」の2種類があります。それぞれ目的や必要性が異なるため、状況に応じて適切な測量を選ぶことが大切です。
確定測量：境界を正確に確定するために
確定測量は、隣接地所有者との立ち会いの下、境界を明確に確定させる測量です。土地の境界を正確に測量し、境界標を設置することで、将来発生する可能性のある境界トラブルを未然に防ぐことができます。確定測量は、土地の売買や相続、建物の建築、土地の分筆登記など、土地の所有権や利用に関して明確な境界確認が必要な場面で実施されます。確定測量は、隣接地所有者との合意が必須となるため、時間がかかる場合がありますが、土地の所有権や利用に関して明確な境界確認が必要な場面で実施されます。
現況測量：土地の現状を把握するために
現況測量は、隣接地所有者との立ち会いをせずに、土地の現状を把握するための測量です。土地の形状や面積、構造物の位置などを測定し、おおよその状況を把握することができます。現況測量は、建物の建築や土地の活用計画など、土地の境界を確定する必要はなく、現状を把握するだけで十分な場合に実施されます。確定測量に比べて、短期間で費用を抑えられますが、境界が確定していないため、将来トラブルが発生する可能性もあります。
測量が必要な場面：売買、相続、建築など
土地の売買、相続、建物の建築など、土地に関する様々な場面で測量は必要となります。それぞれの場面における測量の種類と目的は以下の通りです。
土地の売買
土地の売買では、境界が明確に確定していることが重要です。そのため、確定測量を行い、正確な面積や境界を明らかにした上で売買契約を締結することが一般的です。確定測量図は、売買契約の際に買主へ渡されます。
土地の相続
土地の相続では、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。土地の分割や評価を行うために、確定測量が必要となる場合があります。相続税の申告にも、確定測量図が必要となるケースがあります。
建物の建築
建物の建築では、建築確認申請の際に、土地の面積や形状、境界などを示す図面が必要となります。この図面は、現況測量や確定測量によって作成されます。建物の建築計画に適した測量の種類は、建築物の規模や土地の状況によって異なります。
測量の種類と目的を理解する
測量には、確定測量と現況測量の他にも様々な種類があります。それぞれの測量の種類と目的を理解することで、適切な測量を選択することができます。
確定測量
- 目的：土地の境界を明確に確定させる
- 必要となる場面：土地の売買、相続、建物の建築、土地の分筆登記など
現況測量
- 目的：土地の現状を把握する
- 必要となる場面：建物の建築、土地の活用計画など
その他の測量
- 水準測量：地表上の各地点の相対的高低差を定める測量
- 真北測量：建物の設計に必要となる真北の方位を測量
- 地積確定測量：土地の面積を登記申請により公的に確定するための測量
測量を行う際の注意点
測量を行う際は、以下の点に注意する必要があります。
- 測量の種類と目的を明確にする：目的によって必要な測量の種類が異なります。
- 信頼できる測量業者を選ぶ：測量士や土地家屋調査士など、資格を持った業者を選びましょう。
- 費用と期間を確認する：測量の種類や範囲によって、費用と期間は大きく異なります。
- 隣接地所有者との関係を良好に保つ：確定測量では、隣接地所有者との立ち合いが必要となるため、良好な関係を保つことが重要です。
確定測量：境界確定のための必須知識
確定測量は、土地の境界を明確に確定させるための重要な測量です。売買や相続など、土地の権利関係に関わる場面では、確定測量を行うことが必須となります。
確定測量が必要なケースとは
確定測量は、以下の様なケースで必要となります。
- 土地の売買：境界が明確に確定することで、トラブルを回避し、スムーズな取引を進めることができます。
- 土地の相続：相続人全員で遺産分割を行う際に、境界が明確に確定している必要があります。
- 建物の建築：建築確認申請の際に、土地の面積や形状、境界などを示す図面が必要となるため、確定測量が必要となる場合があります。
- 土地の分筆登記：土地を複数に分割する際に、境界を明確に確定する必要があります。
- 地積更正登記：登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合に、正しい面積で登記するために、確定測量が必要となる場合があります。
確定測量の手順と流れ
確定測量の手順は以下の通りです。
- 依頼：土地家屋調査士に測量を依頼します。
- 資料収集：土地家屋調査士は、法務局や役所などで必要な資料を収集します。
- 現況測量：土地の現状を把握するために、現況測量を行います。
- 境界確認：隣接地所有者との立会いの下、境界を確認します。
- 境界確定：境界を確定し、境界標を設置します。
- 筆界確認書の作成：境界確認書を作成し、依頼主と隣接地所有者が署名・捺印を行います。
- 確定測量図の作成：確定測量図を作成します。
- 登記申請：必要に応じて、地積更正登記や分筆登記などの登記申請を行います。
確定測量にかかる費用
確定測量にかかる費用は、土地の面積や形状、隣接地の状況、官民境界の有無などによって異なります。一般的には、35万円～80万円程度が相場です。官民境界（道路など公有地との境界）の確定が必要な場合は、さらに費用が高くなる傾向があります。
確定測量を行う際の注意点
確定測量を行う際は、以下の点に注意する必要があります。
- 隣接地所有者との関係を良好に保つ：境界確定には、隣接地所有者の協力が不可欠です。
- 時間に余裕を持って依頼する：確定測量は、隣接地所有者との調整や手続きなど、時間がかかる場合があります。
- 信頼できる土地家屋調査士を選ぶ：資格を持った、信頼できる土地家屋調査士を選びましょう。
- 費用と期間を確認する：確定測量は、費用と期間が大きく異なる場合があります。
確定測量と登記の関係
確定測量は、土地の登記と密接な関係があります。確定測量で境界が確定することで、土地の面積や形状が明確になり、正確な登記を行うことができます。土地の売買や相続など、登記が必要となるケースでは、確定測量を実施することが重要です。
現況測量：土地の現状把握と活用
現況測量は、土地の境界を確定するものではなく、土地の現状を把握するための測量です。確定測量に比べて、短期間で費用を抑えられますが、境界が確定していないため、将来トラブルが発生する可能性もあります。
現況測量が必要なケースとは
現況測量は、以下の様なケースで必要となります。
- 建物の建築：建築確認申請の際に、土地の面積や形状、構造物の位置などを把握するために必要となります。
- 土地の活用計画：土地の利用方法を検討する際に、土地の形状や面積、高低差などを把握するために必要となります。
- 地積測量図の点検：法務局に保管されている地積測量図の面積が正しいかどうかを確認するために、現況測量を行う場合があります。
現況測量の手順と流れ
現況測量の手順は以下の通りです。
- 依頼：測量士や土地家屋調査士に測量を依頼します。
- 資料収集：測量士や土地家屋調査士は、必要な資料を収集します。
- 現地調査：土地の現状を調査します。
- 測量：土地の形状や面積、構造物の位置などを測定します。
- 現況測量図の作成：現況測量図を作成します。
現況測量にかかる費用
現況測量にかかる費用は、土地の面積や形状、測量の範囲などによって異なります。一般的には、10万円～20万円程度が相場です。確定測量に比べて、費用が安く抑えられます。
現況測量を行う際の注意点
現況測量を行う際は、以下の点に注意する必要があります。
- 境界が確定していないことを理解する：現況測量は、あくまでも土地の現状を把握するための測量です。
- 将来トラブルが発生する可能性がある：境界が確定していないため、将来トラブルが発生する可能性があります。
- 確定測量が必要な場合は、改めて依頼する：土地の売買や相続など、境界を確定する必要がある場合は、改めて確定測量を依頼する必要があります。
現況測量と設計の関係
現況測量は、建物の設計に役立ちます。土地の形状や面積、構造物の位置などを把握することで、建物の配置や規模を検討することができます。また、日当たりや風通しなども考慮することができます。
測量を依頼する専門家：土地家屋調査士の役割
測量を依頼する際には、土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。土地家屋調査士は、土地の境界に関する専門家であり、測量に関する知識や経験が豊富です。また、登記に関する知識も持ち合わせており、測量と登記をスムーズに進めることができます。
土地家屋調査士の資格と役割
土地家屋調査士は、国土交通大臣の免許を受けた国家資格です。土地の境界を確定したり、土地の面積や形状を測量したりする業務を行います。また、土地の登記申請の代理業務も行うことができます。土地家屋調査士は、土地に関する様々な問題を解決するための専門家です。
土地家屋調査士に依頼するメリット
土地家屋調査士に依頼するメリットは以下の通りです。
- 正確な測量：土地家屋調査士は、専門知識と経験に基づいて、正確な測量を行います。
- トラブル防止：境界確定や登記に関する知識が豊富であるため、トラブルを未然に防ぐことができます。
- スムーズな手続き：測量から登記まで、スムーズに手続きを進めることができます。
- 安心のサポート：土地に関する様々な問題について、相談することができます。
土地家屋調査士の選び方
土地家屋調査士を選ぶ際には、以下の点を参考にしましょう。
- 経験豊富：豊富な経験を持つ土地家屋調査士を選ぶことが大切です。
- 対応エリア：依頼する土地のエリアに対応している土地家屋調査士を選びましょう。
- 費用：費用は、土地家屋調査士によって異なります。事前に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。
- 評判：インターネットや口コミなどで、評判を調べましょう。
土地家屋調査士への依頼方法
土地家屋調査士への依頼方法は、以下の通りです。
- 土地家屋調査士会：土地家屋調査士会に、依頼したい土地のエリアに対応している土地家屋調査士を紹介してもらうことができます。
- インターネット：インターネットで「土地家屋調査士」と検索すれば、多くの土地家屋調査士のホームページが表示されます。ホームページから、依頼したい土地家屋調査士を見つけることができます。
- 紹介：不動産会社や司法書士などから、土地家屋調査士を紹介してもらうことができます。
費用や期間に関する相談
土地家屋調査士に依頼する前に、費用や期間について相談することが大切です。土地家屋調査士は、依頼内容に応じて、見積もりを提示してくれます。費用や期間について納得した上で、依頼するようにしましょう。
境界トラブルを未然に防ぐために：測量と登記の重要性
土地の境界に関するトラブルは、思わぬ時に発生する可能性があります。境界トラブルを未然に防ぐためには、測量と登記を適切に行うことが重要です。
境界トラブルの原因と事例
境界トラブルの原因として、以下のようなものがあります。
- 境界標の紛失や破損：境界標が紛失したり、破損したりすることで、境界が不明確になることがあります。
- 境界の認識違い：隣接地所有者と境界の認識が異なっている場合があります。
- 越境：隣接地所有者の土地に建物や塀などがはみ出していることがあります。
- 登記簿の誤り：登記簿に記載されている面積や形状が、実際の土地と異なる場合があります。
境界トラブルの事例としては、以下のようなものがあります。
- 隣接地所有者との間で、境界線をめぐってトラブルが発生する
- 建物を建築しようとした際に、境界が不明確なために建築確認申請が下りない
- 土地を売却しようとした際に、境界が不明確なために売却が遅延する
境界トラブルを解決するための方法
境界トラブルを解決するためには、以下の様な方法があります。
- 隣接地所有者との話し合い：話し合いによって、お互いに納得のいく解決を目指します。
- 土地家屋調査士による境界確定：土地家屋調査士に境界を確定してもらい、トラブルを解消します。
- 調停：話し合いがまとまらない場合は、調停を申し立てることができます。
- 訴訟：調停でも解決しない場合は、訴訟を起こすことができます。
境界確定測量と登記の連携
境界確定測量は、土地の登記と密接な関係があります。境界確定測量で境界が確定することで、土地の面積や形状が明確になり、正確な登記を行うことができます。土地の売買や相続など、登記が必要となるケースでは、境界確定測量を実施することが重要です。
境界トラブルを避けるための注意点
境界トラブルを避けるためには、以下の点に注意する必要があります。
- 境界を明確にする：土地を購入する際や相続する際には、境界を明確にしましょう。
- 境界標を確認する：境界標が設置されている場合は、定期的に確認を行い、破損している場合は、早めに修理しましょう。
- 隣接地所有者とのコミュニケーション：隣接地所有者との良好なコミュニケーションを心がけましょう。
隣地所有者とのコミュニケーション
境界トラブルを避けるためには、隣接地所有者とのコミュニケーションが重要です。日頃から挨拶を交わしたり、困っていることがあれば助け合ったりすることで、良好な関係を築くことができます。また、境界に関することで疑問点があれば、早めに相談するようにしましょう。境界トラブルは、話し合いによって解決できることが多いです。
まとめ
この記事では、土地の境界確定とトラブル回避のために、確定測量と現況測量の基礎知識について解説しました。土地に関する様々な場面で必要となる測量ですが、その種類や目的を理解することで、適切な測量を選択し、トラブルを未然に防ぐことができます。土地の所有権や利用に関して明確な境界確認が必要な場合は、確定測量を、土地の現状を把握するだけで十分な場合は、現況測量を検討しましょう。また、測量を依頼する際には、信頼できる土地家屋調査士に依頼し、費用や期間などについて相談するようにしましょう。土地に関するトラブルを避けるために、測量と登記を適切に行い、隣接地所有者との良好なコミュニケーションを心がけることが重要です。
